아파트담보대출 용어 쉬운 설명으로 한 번에!

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아파트담보대출 용어 쉬운설명

아파트담보대출 받으려는데 LTV, DTI, DSR 이게 다 뭐죠?

아파트담보대출 상품을 비교하다 보면 처음 보는 어려운 용어들을 접하게 되는데요. 2017년부터정부의 아파트담보대출에 대한 규제가 강화되면서 이전엔 무심코 지나쳤든 LTV나 DTI, DSR 등의 용어들을 알아야 할 필요가 생겼습니다. 처음엔 어렵게 느껴지겠지만, 알아두면 아파트담보대출을 비교하실 때 많은 도움이 되니 이 기회에 한 번 알아보는 것도 나쁘지 않겠죠?

1. LTV(Loan To Value) : 주택가격 대비 부채비율

주택가격 대비 부채비율이라고 하니 어렵게 느껴지실 텐데요. 다른 말로 ‘아파트담보대출비율’이라고도 하며 담보(주택 또는 아파트)의 자산가치 대비 은행이 대출해줄 수 있는 최대 한도라고 생각하시면 이해가 쉽습니다.

예를 들어 1억의 자산가치를 가진 아파트를 담보로 대출을 받는다고 가정했을 때 은행에서 적용한 LTV가 70%라면 최대 7천만원까지 대출을 받을 수 있는 것이죠.

우리나라는 법적으로 LTV를 40%~70%로 제한하고 있습니다. 여기서 많은 분들이 대출 금리처럼 LTV도 각 상품마다 다를 것으로 오해하시곤 하는데요. 실제로 아파트담보대출의 LTV는 정부 규제를 통해 상품별이 아닌, 지역별로 나뉘어져 있습니다.

구분

투기과열지구, 투기지역 그 외 조정대상 지역 조정대상지역 외 수도권

규제내용

LTV DTI

LTV

서민 실수요자

50% 50% 70% 60% 70% 60%
아파트담보대출 미보유자 40% 40% 60% 50% 70%

60%

아파트담보대출 1건 이상 보유자 30% 30% 50% 40% 60%

50%

정부는 현재 투기과열지구로 지정된 서울 전역과 일부 지역에 LTV를 40%로 적용하여 규제하고 있으며, 투기지역으로 지정된 서울 11개구와 세종시엔 추가로 아파트담보대출을 세대 당 1건으로 제한하여 강력하게 제재하고 있습니다.

2. DTI(Debt To Income) : 총부채상환비율

대출 상품을 다루는 금융회사들은 항상 ‘내가 이 돈을 다시 돌려받을 수 있을까?’라는 불안을 안고 있기 때문에 대출을 해주기 전 각종 심사를 진행합니다. 이때 대출자의 연간 소득으로 대출금의 원리금을 갚을 수 있는지 없는지도 심사하는데요. 이 심사의 기준이 되는 지표가 바로 DTI 즉, 연간 소득에서 원리금 상환이 차지하는 비율입니다.

하지만 기존의 DTI에는 치명적인 문제가 있었는데요. 아파트담보대출을 받을 때 타 금융회사의 대출에 대한 DTI를 원리금이 아닌, 이자 납부 능력만 고려하여 계산했던 것입니다. 당시엔 너도나도 대출 만기를 연장하거나 거치기간 동안 이자만 납부하는 것이 일반적이어서 은행에서도 크게 문제 삼지 않았습니다.

덕분에 상환 능력이 부족한 사람도 쉽게 아파트담보대출을 받을 수 있었지만, 반대로 가계부채는 급증하고 부동산 투기 양상이 감당할 수 정도로 과열되었습니다. 결국, 이에 대한 방안으로 정부는 2017년 10월 24일 가계부채 종합대책을 발표하여 기존의 DTI 제도를 개편했는데요. 신(新)DTI라고 불리는 이 규제 방안은 이자만 반영하던 기존의 DTI 제도와 달리 원리금까지 합산해서 반영하여 대출 한도를 낮추었습니다.

신DTI는 투기 수요를 억제하기 위해 다주택자를 대상으로 하는 핀셋규제로써 이로 인해 다주택자들의 추가적인 아파트담보대출이 어려워졌는데요. 왜 어려워졌는지 아래 예시를 통해 자세히 설명해드리겠습니다.

연봉이 3천만원인 직장인이 1억원의 아파트담보대출(대출금리 3.5%, 20년 만기, 원리금균등분할)을 받을 경우 연원리금 상환액은 696만 원입니다. 이때 은행에서 DTI를 60%로 설정했다면 이 직장인은 추가로 아파트담보대출을 받을 때 DTI 36.8%(DTI 60%에서 앞선 대출의 DTI 23.2%를 뺀 수치)를 초과할 수 없습니다. 즉, 추가 아파트담보대출의 연원리금 상환액은 1,104만원를 초과할 수 없는 것이죠.

1,800만원(DTI 60%에 해당하는 금액)-696만원(앞선 대출의 연원리금 상환액)=1,104만원

만약, 기존 DTI가 적용됐다면 연원리금 상환액이 아닌, 연이자상환액 350만원을 반영하여 추가로 받을 수 있는 아파트담보대출의 연원리금 상환액은 1,450만원이었을 것입니다. 확실히 차이가 크죠?

3. DSR(Debt Service Ratio) : 총부채원리금상환비율

DTI와 DSR을 혼동하시는 분들이 꽤 많은데요. DTI는 대출을 받으려는 사람의 소득에서 아파트담보대출의 원리금 상환액이 차지하는 비율만 따졌다면, DSR은 대출을 받으려는 사람의 소득에서 전체 금융부채의 원리금 상환액이 차지하는 비율을 따집니다. DSR 산정 기준이 되는 부채에는 주탁담보대출은 물론, 신용대출, 학자금대출, 할부금, 마이너스통장 등이 모두 포함되니 신DTI보다 훨씬 강력한 규제라고 할 수 있겠죠.

지난 3월 26일부터 적용 중인 DSR로 아파트담보대출 심사가 더욱 까다로워졌습니다. LTV가 적용된 대출 한도에서 신DTI나 DSR이 적용된다면 실제로 대출을 받을 수 있는 한도는 급격히 낮아지는데요. 점점 더 심사 기준이 까다로워지는 만큼 꼼꼼히 살펴보고 신중하게 선택하셔야 합리적인 아파트담보대출을 받으실 수 있습니다.

 

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