아파트후순위담보대출 승인이 어려운 이유!

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아파트후순위담보대출

아파트후순위대출이란?

아파트후순위담보대출이란, 이미 아파트담보대출을 받은 상태에서 기존의 담보대출과는 별개로 해당 아파트를 담보로 하여 추가적으로 대출을 받는 것을 뜻합니다. 즉, 기존의 아파트담보대출이 선(先)순위담보대출이라면 이후에 받은 아파트담보대출은 후(後)순위담보대출인 것이죠.

대부분의 경우 처음 받는 아파트담보대출은 은행권에서 진행하게 되는데요. 아파트라는 담보가 있으므로 금리가 낮고 한도가 높아 1금융권에서도 쉽게 대출을 진행할 수 있기 때문입니다. 하지만, 추가적인 대출이 필요할 때 진행하게 되는 아파트후순위담보대출은 은행에서 승인이 거절되는 경우가 많다 보니 2금융권이나 캐피탈 쪽으로 눈을 돌리게 됩니다.

은행에서 아파트후순위담보대출 승인이 안 되는 이유

왜 1금융권에서는 아파트후순위담보대출이 승인 거절되는 경우가 많은 걸까요? 그 이유를 아래 예를 통해 자세히 설명해드리겠습니다.

A씨는 B금융회사에 아파트담보대출을 받은 상태에서 C금융회사에 아파트후순위담보대출을 받았습니다. 그런데 A씨의 채무불이행으로 담보로 설정된 아파트가 경매에 넘어가게 됐고, B금융회사와 C금융회사는 이를 통해 채권을 회수하려 합니다. 이때 채권 회수의 우선권은 가장 먼저 대출을 해준 B금융회사에 있습니다. C금융회사는 해당 아파트를 담보로 두 번째로 대출을 해준 금융회사이므로 B금융회사보다 후순위에 있기 때문이죠. 따라서 금융회사는 B금융회사가 먼저 채권을 회수한 뒤, 남은 금액으로 채권을 회수해야 합니다. 게다가 후순위 채권자의 경우 채권을 전부 회수할 수 있다는 보장이 없습니다.

이러한 이유로 1금융권에서는 아파트후순위담보대출에 대한 심사를 매우 까다롭게 진행하여 승인이 거절되는 경우가 많습니다. 또한, 1금융권에서 아파트후순위담보대출을 진행하더라도 후순위라는 리스크로 인해 일반 아파트담보대출보다 금리가 훨씬 높을 수밖에 없습니다.

아파트후순위담보대출 한도는 어떻게 정해질까?

아파트후순위담보대출의 한도는 기존 아파트담보대출에 비해 상당히 낮은 데요. 한도가 낮은 이유는 앞서 설명한 원금 손실에 대한 리스크와 동일하다고 보시면 됩니다. 일반적으로 아파트후순위담보대출를 알아보실 때 시세(감정가)의 몇 퍼센트 또는, ‘일반가-설정액’이라고 한도가 나와있는 것을 보셨을 겁니다.

이렇게만 봤을 땐 한도가 어느 정도 나올 것 같지만, 막상 뜯어보면 그렇지가 않습니다. 아래 문제를 통해 자세히 설명해드리겠습니다. 함께 정답을 맞춰보세요.

A씨는 시가 1억원의 아파트를 매입하기 위해 B금융회사에서 해당 아파트를 담보로 LTV 60%가 적용된 6천만원을 대출받았습니다. 이후 A씨가 C금융회사에서 해당 아파트를 담보로 시세 감정가의 90%까지 대출이 가능한 아파트후순위담보대출을 받는다고 했을 때, A씨가 받을 수 있는 대출금 한도는 얼마일까요?

아마 정답을 9천만원 또는, 3천만원이라고 생각하신 분들이 많으실 텐데요. 일반적으로 은행에서는 아파트후순위대출을 진행할 때 시세의 x%에서 기존 아파트담보대출금을 뺀 금액을 한도로 적용합니다. 이미 이 사실을 알고 계셨던 분들이라면 정답이 3천만원이라고 생각하셨을 텐데요.

여기서 또 한 가지! 이때 시세에서 제외하는 금액은 대출금이 아닌, 채권최고액을 기준으로 합니다. 채권최고액이란, 대출받은 회사나 개인이 이자를 연체하거나 채무를 이행하지 못할 경우에 대비하여 실제 채권보다 20%~30% 높게 설정하는 것을 뜻하는데요. 만약, A씨의 기존 아파트담보대출의 채권최고액이 120%로 설정되었다면 실제로는 1억원(아파트 시세 감정가)-7,200만원(6천만원X120%)=1,800만원이 되는 것이죠.

물론 은행의 경우엔 저런 식으로 한도가 정해지지만, 저축은행이나 캐피탈을 통해 알아보시면 금리가 높은 대신 한도가 비교적 높은 상품이 많이 있습니다. 내게 맞는 상품을 찾는 데 어려움을 겪고 계시다면 아래 배너를 통해 상담을 받아보시기 바랍니다.

 

아파트후순위담보대출 승인이 어려운 이유!
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